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kb88.com体育,上海静安嘉里,为何开业两年来频繁更换租户?

发布时间:2020-01-11 15:03:52     热度:4162

kb88.com体育,上海静安嘉里,为何开业两年来频繁更换租户?

kb88.com体育,作者:jing liang & sissy shi

来源:iziretail

2013年,在上海静安寺商圈,静安嘉里中心以艺术静安、文化静安的主题切入市场,携领众多时尚、轻奢品牌陆续开业,当时可谓众所期待。顾客尚未踏入静安嘉里中心,便已被这样一个在上海核心城区内闹中取静的建筑群所吸引,香格里拉酒店高耸入云,三栋写字楼和嘉里公寓高低错落,商场临近南京西路的小广场上被一个个巨大的花坛簇拥着,祥和华丽但又流光溢彩。

不知不觉中,你不禁走近静安嘉里细细打量。逾80家国际时尚品牌聚集于静安嘉里中心,其中多数不乏首次进入中国市场的潮流设计师品牌,如karl lagerfeld、3.1phillip lim等,loewe、burberry、michael kors、tory burch、hugo boss、abercrombie &fitch等在静安嘉里中心开设了旗舰店。

两年过去了,iziretail发现loewe一层已经缩减了3/4的面积,关闭了整个2楼的面积,将1楼的区域砍掉了一半,只是聪明的loewe将原来的双层外立面依然保留着。今年9月,issey miyake在loewe让出来的一层一半的位置上开业,loewe在二层的位置则已经退租。hogan缩减了一部分面积,paul smith、marc jacobs、karl lagerfeld、ch、etro、moschino等品牌缩减店铺面积甚至离开可能都是迟早的事。b1层40%的品牌,比如ck calvin klein、tommy hilfiger、penny black则已经离开。服装品牌经营惨淡,电影院、餐饮人气稍高一些,品类虽广泛但品牌却不全,再加上一个个品牌缩减面积甚至离开,不禁让人唏嘘,曾经一个夺人眼球的项目开业两年后,有这样的现状。

导致这些现象的原因到底为何?

高租金水平,低销售表现,围城中的品牌难以承受,围城外的品牌排队在等候

租金不降,销售额不高,造成品牌亏损严重,这是导致品牌缩减店铺面积以及离场的根本原因。因为姣好的物业条件和项目区位,静安嘉里中心一直以来都保持着对租金的高追求。国内奢侈品特别是服装品牌的销售额大多下挫,面对高租金,品牌公司实在无能为力,不得不做出即使单方面违约,也执意离场的决定。

围城中的品牌不惜违约离开,但是未能进入静安嘉里的品牌却在高墙外翘首以待,希望能够得到钦点入“宫”。因为静安嘉里的华丽外表、在上海滩屈指可数的高大上档次、光鲜的物业条件,成为了许多品牌朝圣之地,对他们来说,进入静安嘉里是对品牌档次的一种认可。

好的项目,却开在“不好”的时代

这是一个好的时代,也是一个坏的时代。回顾这两年的商业环境,国内的购买力减弱,紧接着的下挫、暴跌不绝于耳,静安嘉里中心又恰巧在环境低头的时间点开业,实在不是上选。不过,相信业主方也有其开业压力,一切就当作“缘分”驱使吧。

建筑格局较为分散,动线不通畅

静安嘉里中心整个项目总体量45万平方米,但商业部分仅为8.6万平方米,占整个项目的20%左右。

静安嘉里中心的建筑格局一直都是一个神一般的存在。大牌云集的北区,被a&f和tory burch灌满的东区,躲在背后、空间狭小的东区。广场上因为餐厅外摆还有一些客流,但是太过分散,场内常年冷清。

嘉里集团在商业运营上有巨大改进空间

说到嘉里集团的背景,粮油进出口发家,香格里拉酒店、嘉里写字楼等都做得很不错,在业内享有较高的声誉,但商业项目也并不多,商场管理方面有待加强,营销推广方面一直都没有什么大起色。品牌入驻静安嘉里之后,业主作为不大,与品牌联动推广少之又少,对于品牌销售额帮助不大。

据爆料,静安嘉里中心从开业以来,商场管理人员包括高层的波动较大,开业2年至今,已经换了两拨人,有高层被挖去恒隆地产、复星地产。

目前嘉里集团旗下在商业方面,包括北京国贸(占股50%),同时还有天津、杭州两个项目在筹备,据说天津项目因为所在位置尴尬,情况并不十分乐观。

品牌丰富度不够,无法满足顾客需求

处在上海主要商圈南京西路的静安嘉里,周边商业实力都相当强,业态、品牌品类都非常全。比如餐饮业态,静安嘉里的餐饮大多为西餐、粤菜等,价格相对比较贵,商圈内以及项目本身的客流都因为这个原因而被分流到reel以及新开业的晶品等。而零售业态,虽然静安嘉里的品牌档次都比较高,但品牌丰富度上明显不够。从这点看来,静安嘉里中心的吸客能力并不强。6

长远来看,静安嘉里中心非常有竞争力,只是看这头雄狮何时会发威

一般来说,一个商场在开业时就应该按照每个店铺的合同期来做一个整体的调改计划。但是,据了解,静安嘉里中心的调改计划比较被动,并没有备选方案,只是用“填空”方式来完成品牌更替,在有品牌不惜违约离场后,让业主方措手不及,这也是导致每层品牌定位不清晰的根本原因。

整个南京西路商圈,长远来看,静安嘉里中心其实非常有竞争力,只是看这头雄狮何时会发威。

目前来看,梅、泰、恒始终是客流集聚地,久光百货风光依旧,夹在中间的芮欧百货和静安嘉里中心处境尴尬。诸如静安嘉里中心这样大体量、高品质商业,虽然资金雄厚,但缺乏强有力的运营管理,依然在竞争力方面显得不足。建筑结构太分散、定位太高、太小众,在目前的零售大环境里,生存质量可能不高。

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